截止2017年底，我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到2.4億人，65歲以上的人口達(dá)到1.58億人，中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)速度之快、規(guī)模之大在世界上是沒有過的。但伴隨中國(guó)快速老齡化，而中國(guó)家庭又進(jìn)入小型化、家庭代際人口不斷減少，一對(duì)成年夫妻需要贍養(yǎng)和撫育的人員數(shù)量龐大，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老已不堪重負(fù)。因此，如何提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平和家庭保障能力，是中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)亟待解決的社會(huì)民生熱點(diǎn)問題。

　　就國(guó)家和社會(huì)而言，盡管近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，總體上實(shí)現(xiàn)了小康。但“我國(guó)仍處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情沒有變，我國(guó)是世界上*發(fā)展中國(guó)家的國(guó)際地位沒有變”。國(guó)家即便只負(fù)擔(dān)*基本的養(yǎng)老費(fèi)用，亦是一個(gè)龐大的天文數(shù)字。因此，在養(yǎng)老資金入不敷出的情況下，發(fā)揮老年人自身力量籌措補(bǔ)充養(yǎng)老費(fèi)用，是解決養(yǎng)老困境的一個(gè)重要出路。同時(shí)，由于缺乏工作能力，老年人若想在不增添家庭和社會(huì)負(fù)擔(dān)的情況下實(shí)現(xiàn)較高質(zhì)素的生活，盤活自住房產(chǎn)也幾乎是*可行性的選擇。

　　2014年中國(guó)保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，肯定了以房養(yǎng)老中住房反向抵押保險(xiǎn)的意義，并決定在北京、上海等城市開展住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)。在實(shí)踐中，南京、上海、廣州等地亦開展了多種形式的以房養(yǎng)老試點(diǎn)，形式包括住房反向抵押、售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老等，但試點(diǎn)效果均不理想。導(dǎo)致這一結(jié)果的原因，除了盤活住房資產(chǎn)這一理財(cái)方式與老年人普遍存在的“但有方寸地、留與子女耕”觀念抵觸的因素外，缺乏國(guó)家層面的強(qiáng)烈支持亦是重要的原因：其一，對(duì)于以房養(yǎng)老重要意義的宣傳遠(yuǎn)不到位，社會(huì)上普遍存在對(duì)于以房養(yǎng)老的誤解，個(gè)別媒體對(duì)于以房養(yǎng)老一知半解，在報(bào)道時(shí)主觀負(fù)面的東西占據(jù)主流，更加重了老年人的懷疑情緒。其二，缺乏相關(guān)的配套法律保障，城市房屋受制于所立基土地使用權(quán)70年期限的限制，農(nóng)村房屋受制于流轉(zhuǎn)的限制，房地產(chǎn)遠(yuǎn)期預(yù)期不明確，且大量房屋被排除在以房養(yǎng)老適格標(biāo)的之外。其三，由于以房養(yǎng)老產(chǎn)品通常是產(chǎn)品的推出者先行給付資金，風(fēng)險(xiǎn)集中于產(chǎn)品開發(fā)一方，在缺乏國(guó)家強(qiáng)烈支持的情況下，開發(fā)機(jī)構(gòu)只能通過嚴(yán)格的限制和嚴(yán)苛的合同條款控制風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏吸引力。而縱觀世界，在以房養(yǎng)老開展得比較好的國(guó)家，以房養(yǎng)老往往能夠得到國(guó)家層面從制度到稅收與財(cái)政補(bǔ)貼等政策方面的強(qiáng)烈支持。

　　如何找到一條適合中國(guó)國(guó)情和社會(huì)發(fā)展階段的以房養(yǎng)老發(fā)展之路，筆者以為可從以下方面著力：

　　加大以房養(yǎng)老的宣傳力度。將盤活資產(chǎn)，自我籌措資金作為移風(fēng)易俗的重要組成部分，通過政府、媒體、教育機(jī)構(gòu)等多方協(xié)作，大力宣傳以房養(yǎng)老對(duì)于老年人、家庭、社會(huì)和國(guó)家的重要性，在全社會(huì)達(dá)成以房養(yǎng)老的共識(shí)。

　　完善相關(guān)法律制度。穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，修改《物權(quán)法》中關(guān)于土地使用權(quán)70年期限的規(guī)定，構(gòu)建長(zhǎng)效住房產(chǎn)權(quán)機(jī)制。利用民法典編撰的有利契機(jī)，規(guī)定居住權(quán)制度。允許老年人以低于房屋價(jià)值出售房屋，但保留居住權(quán)至去世之時(shí)，以在實(shí)現(xiàn)以房融資之時(shí)，亦不至于因出售房屋而失去基本居所；允許老年人以獲取居住權(quán)這一較低投資方式投資分時(shí)度假酒店、異地房產(chǎn)，避免單一異地購房這一高昂的候鳥式養(yǎng)老方式，實(shí)現(xiàn)以較小的投入達(dá)到異地養(yǎng)老之目的。利用民法典編撰的有利契機(jī)，創(chuàng)新農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)制度，為未來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件，為農(nóng)村房屋納入以房養(yǎng)老消除制度障礙。

　　出臺(tái)專項(xiàng)稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策，加大對(duì)住房反向抵押等以房養(yǎng)老產(chǎn)品的支持力度。在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，出臺(tái)住房反向抵押、售房養(yǎng)老等產(chǎn)品的免稅措施，對(duì)于參與以房養(yǎng)老的房產(chǎn)給予免稅或減稅支持，切實(shí)減輕以房養(yǎng)老產(chǎn)品成本；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，切實(shí)減輕以房養(yǎng)老產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，刺激金融機(jī)構(gòu)開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的積極性。

　　我國(guó)住房自有化率極高，只要從頂層設(shè)計(jì)層面設(shè)計(jì)好針對(duì)房屋的高價(jià)值性和弱流通性特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)有效融資為目的的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，或是解決養(yǎng)老危機(jī)的必由之路。

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