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　　發(fā)展“以房養(yǎng)老”對完善多層次社會保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，需要改善供給，除了“擴量”，更需要“提質(zhì)”

　　北京市公安局海淀分局日前發(fā)微博稱，轄區(qū)內(nèi)有多名老人落入了所謂的“以房養(yǎng)老項目”騙局，犯罪嫌疑人借“以房養(yǎng)老”之名實施違規(guī)房屋抵押借貸，上當受騙的老人將房產(chǎn)證處置權(quán)交給項目運營方，*初能每月收到高額的投資回報，但沒過多久，就錢房兩空。

　　近年來，各種打著“以房養(yǎng)老”旗號的騙局層出不窮，真正依法合規(guī)的“以房養(yǎng)老”卻少為人知。有統(tǒng)計顯示，*一家有實際業(yè)務的“住房反向抵押養(yǎng)老保險”項目，5年來僅僅簽單133戶。

　　為什么“李鬼”橫行，“李逵”反倒籍籍無名？

　　一則，“以房養(yǎng)老”也只是適合少數(shù)老年群體的小眾產(chǎn)品，比如丁克老人、單身老人，或者擁有多套住房的老人，并不適用于所有老年群體。數(shù)據(jù)顯示，美國開展住房單項抵押貸款50多年來，這項業(yè)務在62歲以上老人中的滲透率也僅有0.9%左右。“以房養(yǎng)老”相較其他金融產(chǎn)品或養(yǎng)老計劃，市場認知度低，也并不奇怪。

　　二則，與目標群體的“以房養(yǎng)老”需求相比，目前市場供應嚴重短缺。售房、租房、反向抵押都屬于“以房養(yǎng)老”，銀行、保險公司、房屋租賃企業(yè)以及大型養(yǎng)老機構(gòu)都可參與其中。但在我國，這個市場嚴重發(fā)育不良。這其中，一方面有行業(yè)起步晚、政策扶持力度小的原因；另一方面，我國房價近年來總體上處于上升周期，很多居民出于投資目的購置、持有房產(chǎn)，舍不得反按揭給商業(yè)機構(gòu)；再有，利率風險、房價波動風險、現(xiàn)金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等皆如達摩克利斯之劍高懸，給銀行、保險機構(gòu)帶來較大挑戰(zhàn)；更為重要的是，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想觀念深入人心，大多數(shù)老人再節(jié)衣縮食，也不愿拿房子改善自己的生活，而是想作為財富傳承給后人，“留個念想”。在多種因素的影響下，機構(gòu)推廣、營銷的積極性不高，消費者對“李逵”認知度低，讓“李鬼”鉆了空子。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年底，65歲及以上人群達1.58億人，占總?cè)丝?1.4%。發(fā)展“以房養(yǎng)老”對完善多層次社會保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，還有很多工作亟待改進。

　　改善供給，除了“擴量”更應“提質(zhì)”。目前銀行的“住房反按揭”業(yè)務幾近停滯，保險公司的“反向抵押保險”，還沒有第二家保險公司的業(yè)務跟進落地，相對于需求端來說，供給端還有很大的改進和提高的空間，比如適應房價走勢，提高產(chǎn)品設計的靈活度，在支付、計價、期限等方面進行改進。

　　與其他一些國家相比，我國開展“以房養(yǎng)老”還面臨基層法律環(huán)境、社會誠信體系、中介服務機構(gòu)質(zhì)量等環(huán)境和政策短板。在國家政策層面，需要將老年人住房反向抵押納入到我國養(yǎng)老保障體系的制度安排之中，并提供相應的政策支持。很多國家都直接對提供住房反向抵押產(chǎn)品的承保人予以一定的稅收減免，改善目前保險公司參與積極性不高、供給能力不足、參與意愿低下等很多現(xiàn)實問題，以滿足構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保障制度的需要。

　　在法律環(huán)境層面，我國目前的繼承法、物權(quán)法、擔保法等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點，亟須修訂相關法律條文。如果相關公司未來開發(fā)出更多的產(chǎn)品，也可能會遇到更多的法律環(huán)境難題，尤其是如果未來進入的保險公司數(shù)量增加、產(chǎn)品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問題。

　　在輿論層面，媒體需要正確引導，對“以房養(yǎng)老”這個新生事物，既不要擴大它的適用人群范圍，模糊其作為“小眾產(chǎn)品”的面目，也不可因噎廢食，將部分詐騙案件混同于正規(guī)的“以房養(yǎng)老項目”，嚇壞了真正有需求的老年人。

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