租房時代，大都市住房租賃市場正蓬勃發(fā)展。隨著農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深入，農(nóng)村集體建設用地成為租房市場青睞的“蛋糕”。北京日前出臺全面深化改革、擴大對外開放重要舉措的行動計劃中，提出推進利用集體建設用地建設租賃用房，引起各方關(guān)注。農(nóng)村集體租賃住房今后將如何健康、可持續(xù)發(fā)展，需要從政策到實踐給出答案。

　　據(jù)了解，早在2011年，北京市就成為全國*個利用集體土地建設租賃住房的試點城市。截至去年底，北京已經(jīng)啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等5個試點項目，各試點項目進展順利。

　　近日，備受社會關(guān)注的《北京市關(guān)于全面深化改革、擴大對外開放重要舉措的行動計劃》發(fā)布，其中就明確提出推進利用集體建設用地建設租賃住房，鼓勵利用集體建設用地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設職工宿舍。

　　在上述背景下，近日，北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所（簡稱北京農(nóng)交所）主辦了首都農(nóng)村集體土地建設租賃住房專題論壇，論壇以“規(guī)范中發(fā)展，創(chuàng)新中前行——集體租賃住房的探索與展望”為主題，邀請政府主管部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、各類市場運營機構(gòu)、金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等有關(guān)各方云集一堂，聚焦集租房建設工作，共同尋求有效規(guī)范和盤活農(nóng)村集體資源、資產(chǎn)的具體途徑，進一步促進集體租賃住房市場的健康和創(chuàng)新發(fā)展。

　　“集體租賃住房試點的開展，不僅有助于完善北京市的住房體系，擴展了集體土地的利用，拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的增收渠道，同時也為金融機構(gòu)和運營單位帶來了新機遇。”北京市農(nóng)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理李勇在致辭中表示，北京農(nóng)投公司和北京農(nóng)交所將充分發(fā)揮國有企業(yè)的自身優(yōu)勢，做好政府主管部門得力助手，聚集市場多方資源，共同為集體租賃住房建設和運營工作獻計獻策。

　　目前，集體建設用地租賃住房還屬于新生事物，有關(guān)的試點工作政策性也比較強，針對農(nóng)村集體土地建設租賃住房，社會各界都給予了高度的關(guān)注。如何正確理解有關(guān)的政策，北京市相關(guān)的試點工作又是如何部署推進的？對此，北京市規(guī)土委耕保處處長關(guān)愛軍介紹，為全面貫徹中央關(guān)于“房住不炒”的定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，北京市從2017年開始，計劃到2021年的5年內(nèi)，供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。同時，聯(lián)合印發(fā)了利用集體土地建設租賃住房的有關(guān)意見，明確了集體租賃住房項目的4個基本原則，包括符合規(guī)劃、市場對接、只租不售和維護農(nóng)民權(quán)益。她強調(diào)，為保障農(nóng)民長遠生計，集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的一種租賃的產(chǎn)業(yè)，可以出租獲取收益，不得對外出售或者以租代售，堅決杜絕開發(fā)建設小產(chǎn)權(quán)房。

　　作為北京市*農(nóng)村生產(chǎn)要素交易的專業(yè)化平臺和服務性機構(gòu)，北京農(nóng)交所為落實集體土地建設租賃住房的有關(guān)政策，緊跟改革進程，以集體資產(chǎn)規(guī)范交易為切入點進行了探索。北京農(nóng)交所總經(jīng)理劉峰表示，集體土地建租賃住房項目中，村集體選擇建設方和運營方的過程屬于農(nóng)村的重大經(jīng)濟事項，為了保護農(nóng)民的自主權(quán)和合法利益，規(guī)范交易尤為重要，而傳統(tǒng)的競價方式并不適用。

　　“因為并不是錢多少的問題，這里面涉及到了很多的相關(guān)條件，比如說，未來分紅的時間和比例，解決就業(yè)的相關(guān)問題，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面，針對這種多指標的方式，我們就推出了綜合評議。”劉峰解釋說，綜合評議分為民主決議、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、掛牌公示、報名參選、綜合評議、簽約鑒證等6個流程，每一個環(huán)節(jié)都有嚴格的監(jiān)督和評估，以此來充分保護農(nóng)民的利益，保障他們未來長久穩(wěn)定的收入。

　　事實表明，集體租賃住房的建設項目周期長，資金需求量大，離不開金融機構(gòu)的支持。對此，中國建設銀行北京分行、北京銀行、北京農(nóng)商銀行，北京信托、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)基金等多家金融機構(gòu)進行了相關(guān)探索。中國建設銀行北京分行公司部王學偉表示，去年，北京分行正式宣布進軍北京住房租賃市場，“集體土地租賃住房建設項目是我分行支持的項目，針對集體土地建設的特點，我們推出了針對性的住房租賃支持貸款和住房租賃經(jīng)營貸款，產(chǎn)品覆蓋了集體土地租賃住房建設、裝修、改造、家具、家電配置等全流程的融資要求，具有貸款期限長、擔保方式靈活等一系列優(yōu)勢。”他介紹，建行已經(jīng)推出了租賃市場的產(chǎn)品。

　　隨著北京集體土地建設租賃房政策的出臺和實施，相關(guān)試點的農(nóng)村逐漸結(jié)束了“吃瓦片”的日子。據(jù)了解，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X作為北京*批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，從2016年開始，該村開始實行農(nóng)村集體改制，村民委員會改制為股份經(jīng)濟合作社，村民根據(jù)擁有的土地分配股份額，以股份的形式參與集體土地的管理。改制后，每個村民年終收益可達1萬多元。

　　在深化農(nóng)村綜合改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，此次論壇活動的舉辦，為集體租賃住房建設的政策實施、項目落地、產(chǎn)品支持等提供更廣闊的思路和提升空間，讓鄉(xiāng)村共享租房時代的紅利。同時，也體現(xiàn)出在集體租賃住房政策落實過程中，北京農(nóng)交所充分發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺的“政策引導”“資源配置”和“價值發(fā)現(xiàn)”功能，推動實現(xiàn)社會資本與農(nóng)村要素資源的高效對接，為首都“三農(nóng)”事業(yè)發(fā)展貢獻力量。

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